les prix ont-ils augmenté plus vite que les revenus ?
Lorsque l’on analyse l’évolution du marché immobilier au Havre, regarder uniquement les prix de vente donne une vision incomplète de la situation.
Pour comprendre réellement si l’immobilier est devenu plus ou moins accessible, il faut comparer trois éléments : l’évolution des revenus des ménages, celle des prix immobiliers et le coût du crédit.
L’étude de ces trois indicateurs montre qu’au Havre, le pouvoir d’achat immobilier des ménages s’est nettement dégradé au cours de la dernière décennie.
Une hausse des prix plus rapide que celle des revenus
Entre 2016 et 2021, le revenu disponible médian des ménages havrais a progressé d’environ 9 %.
Sur la même période, les prix immobiliers ont progressé beaucoup plus rapidement.
Selon les données disponibles sur le marché ancien havrais, les prix des maisons ont augmenté d’environ 20 % et ceux des appartements de près de 24 %.
Autrement dit, avant même la remontée des taux de crédit, le marché immobilier avait déjà commencé à devenir moins accessible.
Les revenus augmentaient, mais pas suffisamment rapidement pour suivre la progression des prix.
Le rôle déterminant des taux de crédit
La période 2019-2021 présente toutefois une particularité importante.
Les prix immobiliers progressaient fortement, mais les taux de crédit avaient atteint des niveaux historiquement bas.
Autour de 2021, un acquéreur pouvait encore emprunter sur 25 ans avec des taux proches de 1 %.
Ces conditions permettaient de compenser une partie de la hausse des prix.
C’est à partir de 2022 et surtout en 2023 que la situation s’est fortement dégradée.
La remontée rapide des taux vers 4 % a fortement réduit les capacités d’emprunt des ménages.
Un acquéreur disposant exactement du même revenu mensuel pouvait alors emprunter plusieurs dizaines de milliers d’euros de moins qu’avec un taux proche de 1 %.
Combien de mètres carrés pouvait acheter un ménage havrais ?
Pour mesurer concrètement cette évolution, nous avons simulé la capacité d’achat d’un couple disposant du niveau de vie médian du Havre.
Les hypothèses restent constantes :
financement sur 25 ans ;
taux d’effort de 35 % ;
absence d’apport personnel ;
achat d’un appartement ancien au Havre.
La surface théoriquement finançable évolue de la manière suivante :
2016 : environ 119 m²
2019 : environ 106 m²
2021 : environ 104 m²
2023 : environ 76 m²
2026 : environ 88 m² selon les hypothèses de revenus, de taux et de prix retenues
Ces résultats doivent être considérés comme un indicateur de tendance et non comme une simulation bancaire individuelle. Ils permettent néanmoins de visualiser très clairement l’évolution du marché.
Entre 2016 et 2023, le même ménage aurait perdu environ 43 m² de capacité d’achat.
Cela représente une baisse d’environ 36 % de son pouvoir d’achat immobilier.
2023 : le point de rupture
L’année 2023 illustre parfaitement les difficultés rencontrées par les acquéreurs.
Les prix immobiliers n’avaient pas encore suffisamment baissé pour compenser la hausse des taux.
Les ménages se retrouvaient donc confrontés simultanément à des prix élevés et à un coût du crédit beaucoup plus important.
Cette situation explique en partie le ralentissement du nombre de transactions observé sur de nombreux marchés immobiliers français.
Les vendeurs raisonnaient encore souvent à partir des prix atteints en 2021 ou 2022, tandis que les acquéreurs avaient perdu une part importante de leur capacité de financement.
Le marché devait donc retrouver un nouvel équilibre.
Le marché havrais commence-t-il à retrouver cet équilibre ?
Depuis 2023, plusieurs facteurs vont progressivement dans ce sens.
Les prix immobiliers ont cessé leur forte progression et se sont stabilisés sur une partie du marché.
Dans le même temps, les revenus nominaux continuent d’augmenter et les taux de crédit ont commencé à redescendre par rapport à leurs plus hauts niveaux.
La capacité d’achat des ménages se redresse donc légèrement.
Elle reste cependant inférieure à celle observée dix ans auparavant.
Il serait donc excessif de dire que l’immobilier havrais est simplement « trop cher ».
La situation est plus complexe.
Le problème vient de la combinaison entre la hausse passée des prix et l’augmentation du coût du crédit.
Une conséquence directe pour les vendeurs
Cette évolution du pouvoir d’achat immobilier doit également être prise en compte lorsqu’un propriétaire souhaite vendre son logement.
La valeur d'un bien ne dépend pas uniquement :
du prix auquel le voisin a vendu ;
des annonces actuellement en ligne ;
ou du prix payé quelques années auparavant.
Elle dépend aussi de la capacité financière des acquéreurs présents aujourd’hui sur le marché.
Un prix trop éloigné de cette réalité peut réduire fortement le nombre d’acheteurs susceptibles de se positionner.
Le risque est alors de multiplier les semaines de commercialisation, puis de devoir effectuer plusieurs baisses de prix.
Pourquoi une estimation immobilière doit intégrer la capacité des acquéreurs
Une estimation immobilière pertinente doit donc croiser plusieurs données :
la localisation du bien, ses caractéristiques, les ventes réellement enregistrées, l’offre concurrente, la dynamique du marché mais également la capacité de financement des acquéreurs.
Cette dernière donnée est parfois sous-estimée.
Pourtant, entre deux périodes où les taux sont respectivement de 1 % et 4 %, le budget disponible pour un même ménage peut être profondément différent.
Comprendre cette évolution permet donc de fixer un prix de commercialisation plus cohérent et d’augmenter les chances de vendre dans de bonnes conditions.
En conclusion
Les chiffres montrent qu’au Havre, les prix immobiliers ont progressé plus rapidement que les revenus disponibles pendant une partie importante de la dernière décennie.
La remontée des taux de crédit a ensuite accentué fortement cette perte de pouvoir d’achat.
Un ménage médian qui pouvait théoriquement financer environ 119 m² en 2016 n’en finançait plus qu’environ 76 m² en 2023 selon notre simulation.
Depuis, la situation tend à s’améliorer progressivement.
Mais cette évolution rappelle surtout qu’un marché immobilier ne peut jamais être analysé uniquement à travers le prix au mètre carré.
La véritable question est toujours la même : combien d’acquéreurs ont aujourd’hui les moyens d’acheter le bien au prix demandé ?
C’est cette réalité économique qui doit guider une estimation et une stratégie de commercialisation.
